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Anticipando la búsqueda

Es conveniente que usted anticipe lo más posible la búsqueda del inmueble pretendido. Cuanto más tiempo usted dispone, mejor podrá analizar el mercado, tendrá más inmuebles para elegir y mayor beneficio podrá obtener de la operación que realice.

Sea paciente. Evite enamorarse a primera vista de una propiedad. Piense que quizás esta sea su hogar por un prolongado período; es probable que sea más productivo extender el período de búsqueda a los efectos de agotar otras alternativas, antes de cerrar una operación.

Buscando su Inmueble

Defina las especificaciones del inmueble a buscar en función de sus necesidades. Otorgue prioridades a estas especificaciones. Es probable que no encuentre exactamente el inmueble soñado, pero sí alguno que se le asemeje. Recuerde que los inmuebles ofrecidos por sus dueños no sólo gozan del beneficio de no incorporar comisión alguna al precio final, sino que también le permiten a usted tener acceso directo al propietario del inmueble.
Interpretando el Mercado

Las circunstancias económicas por lo general influyen en el mercado inmobiliario. Factores como acceso al crédito, estabilidad monetaria, crecimiento de la economía, coadyuvan a generar condiciones propicias para realizar operaciones inmobiliarias. Un mercado comprador caracterizado por más compradores que vendedores, se distingue por precios en alza y ventas en corto plazo. Por el contrario, un mercado vendedor, en donde hay más vendedores que compradores, está caracterizado por precios en baja y plazos más largos para realizar las operaciones. También hay que tener en cuenta factores de estacionalidad, que influyen en determinado tipo de operaciones, como en el caso de las casas de "fin de semana", que encuentran la mayor cantidad de interesados en las estaciones de primavera y verano.

En un mercado comprador, es probable que usted deba hacer una oferta rápida con poco margen de negociación sobre el precio solicitado, y quizás tenga que competir con otros interesados por la propiedad elegida. Por el contrario, en un mercado vendedor, usted tendrá mayor poder de negociación y menor urgencia por comprar, además es muy probable que usted haga una diferencia interesante al momento de revender el inmueble, ya que los mercados compradores incrementan el valor potencial de reventa de las propiedades. Comprar un inmueble, conlleva una inversión de singular magnitud, es por ello que le sugerimos no sólo pensar en las comodidades que la propiedad ofrece, sino tener en especial consideración la valorización de la propiedad en el transcurso del tiempo.

Llamando a los Propietarios

Utilice el teléfono fundamentalmente para concertar entrevistas. No negocie el precio telefónicamente sin visitar la propiedad, puede llevarse sorpresas desagradables, y verse obligado a retirar su oferta. Haga las preguntas mínimas necesarias, cuya respuesta condicionarían su visita. Ej: Si no se encuentra publicado el valor de la propiedad, intente averiguarlo antes de visitarla, ya que si el mismo excede ampliamente su presupuesto, esta visita resultará inútil.

En lo posible converse con el propietario o alguien que conozca en detalle la propiedad que se ofrece y esté dispuesto a darle información personal, tal como su número telefónico, nombre y apellido, etc. Piense que el propietario está recibiendo gente extraña en su hogar, y corresponde que tome unos mínimos recaudos de seguridad.

Visitando las Propiedades

Primera Visita

Observe la propiedad con detenimiento, e intente imaginar aquellas mejoras que usted considera imprescindibles incorporar (posibles refacciones, una nueva mano de pintura, nuevos muebles, etc.). Evalúe las mismas considerando su presupuesto y el tiempo que le demorarían.

Solicite una Carpeta de Presentación con la descripción del inmueble, fotos y planos. Esto le resultará sumamente útil, ya que lo liberará de efectuar molestas anotaciones mientras recorre el inmueble, y llegado el caso, transcurrido un tiempo podrá informarse con precisión sobre su inmueble sin ocasionar molestia alguna. Anote sobre esta carpeta aquellos detalles que sea importante recordar. En el caso en que el propietario no disponga de este material esté preparado para tomar apuntes.

Evite hacer comentarios despectivos sobre la propiedad que visita, recuerde que el destinatario de los mismos es quien la habita y es susceptible de sentirse ofendido. Temas como color de la pintura, estilo de los muebles, alfombras y decoración en general, no responden a patrones objetivos y son de exclusiva decisión de quien los elige, por lo que resulta pueril debatir sobre estos aspectos con el propietario.
Formule todas las preguntas que estime convenientes, a los efectos de obtener información acabada sobre la propiedad y el barrio donde está localizada.

Si los muebles se ajustan a su gusto y necesidad, manifieste su interés al propietario, ya que en el caso en que él no tenga previsto un destino de los mismos, ambos podrán hacer un buen negocio.

Pregunte las condiciones en que será entregada la propiedad en relación a sus instalaciones (Ej: equipo de aire acondicionado individual, alarma antirrobo, muebles amurados, apliques de luz, alfombras, grifería, etc.) Si el precio de venta las incluye, usted puede obtener algún beneficio al realizar la operación.

Visite en lo posible las propiedades durante el día, y solicite que estén todas las persianas abiertas, de esta forma usted podrá verificar la luminosidad de los ambientes interiores del inmueble. La luminosidad es un factor que depende, entre otras cosas, de la cantidad y tamaño de las ventanas, como así también de la orientación del inmueble. Cuanto más al Este se encuentren orientadas las ventanas, más luz ingresará por la mañana, y cuanto más al Oeste, más luz tendrá por la tarde. Pero recuerde que por lo general, las tardes son más calurosas que las mañanas, por lo que ésta última orientación puede hacerle padecer excesivo calor en verano. En el caso de departamentos, por lo general los pisos altos son más luminosos y menos ruidosos, mientras que con los pisos bajos sucede a la inversa.

Segunda Visita

Si usted tiene real interés en el inmueble visitado y el precio está dentro de su presupuesto, no dude en efectuar una segunda visita para efectuar una revisión más profunda. En lo posible hágase acompañar por un profesional idóneo (arquitecto, constructor, ing. civil, etc.) que pueda observar detalles que usted no percibe.

Puede resultar útil realizar un test de las instalaciones (canillas, gas, etc), aperturas, etc., a los efectos de prever futuros gastos en reparaciones o solicitarle a la contraparte que efectúe la reparación previa a la transacción. Esto último resulta común en los alquileres, ya que usted no dispone del tiempo para efectuar la reparación y se entiende que recibe el inmueble en buenas condiciones.

En el caso de un departamento, solicite un reglamento de copropiedad y léalo detenidamente. En él puede haber disposiciones incompatibles con sus intenciones (actividades profesionales, animales domésticos, etc). Converse con los porteros y pregúnteles sobre el estado de instalaciones internas, problemas recurrentes del edificio, etc. Tome contacto con el administrador del edificio a los efectos de informarse del régimen y monto de las expensas y gastos comunes, cuotas extraordinarias, refacciones importantes a realizarse o en curso, juicios contra el consorcio, deudas del consorcio, etc. En lo posible obtenga información de sus futuros vecinos, ellos le pueden informar sobre temas como seguridad, ruidos molestos, etc.

Si hay artefactos de difícil operación (grupo electrógeno, aire acondicionado, etc.) solicite una copia del manual de instrucción.

Solicite los planos del inmueble, éstos pueden llegar a ser muy útiles la momento de efectuar refacciones o arreglar las instalaciones internas.

Verifique todos los gastos inherentes al inmueble, tales como impuestos, tasas, expensas, cuotas extraordinarias, servicios, etc., a los efectos de que los mismos encuadren dentro de su presupuesto.

Negociando el Precio

Usted tiene mayor poder de negociación en el caso en que no esté urgido por cerrar la operación. Además, es conveniente tener más de una propiedad en vista, de forma tal que pueda negociar el precio, sabiendo que si éste es rechazado usted tiene otra alternativa.

Resulta imposible eliminar las emociones al negociar un precio sobre una propiedad que puede llegar a ser su hogar por muchos años, pero no es complicado controlar estas emociones, de forma tal que usted sea percibido como alguien convencido de lo que manifiesta. Recuerde que la contraparte también pone sus emociones en juego, ya que el bien a transar puede que sea su actual hogar, al cual es muy probable que le incorpore componentes afectivos, pero estos no deberían incidir en el precio.

No acepte argumentos pueriles, tales como lo que le costó al actual vendedor su propiedad al momento de adquirirla, o los costos de las mejoras incorporadas. Estos costos pertenecen a la historia, el precio real lo determina el mercado, y usted con su oferta esta formando parte de él.

Celebrando el Acuerdo

Si usted ha llegado a un acuerdo verbal con un propietario sobre el precio y las condiciones de compra del inmueble, recuerde que para la traslación del dominio de la propiedad es necesaria la intervención de un Escribano Público, que por uso y costumbre es designado por usted (comprador). Es aconsejable que usted averigüe cuáles serán los costos inherentes a la operación con este escribano (impuestos, sellado, honorarios, certificados, etc.), solicitando el presupuesto respectivo.

Por lo general, la firma de la escritura sufre una demora que puede poner en peligro la concreción de la operación. Es por ello, que en la mayoría de los casos se celebra en la forma más inmediata posible al acuerdo verbal, un Boleto de Compraventa, en el cual se establecen los términos y condiciones de la operación y el comprador entrega una parte del precio en concepto de anticipo. En el eventual caso en que la firma del Boleto de Compraventa también sufra una demora, puede ser conveniente pagar una seña en carácter de reserva del inmueble. Es aconsejable recurrir a asesoramiento legal a los efectos de la redacción del recibo de seña y del Boleto de Compraventa.

Previamente a efectuar pago alguno, solicite a su escribano que gestione un certificado de dominio y un certificado de inhibición, a los efectos de verificar que tanto el inmueble, como su propietario no se encuentren bloqueados o inhibidos de realizar la operación.

En el caso de un alquiler, usted debería presentar un garante que sea propietario de un inmueble, lo que se acreditaría con la fotocopia de la respectiva escritura. Además, usted debería acreditar ingresos suficientes para afrontar el pago mensual del alquiler, el que debería representar entre el 20% y 30% de su ingreso. Se estila que a la firma del contrato de alquiler le entregue al propietario un mes de depósito para cubrir eventuales daños a la propiedad o su contenido. Este depósito puede ser mayor, según sea el caso (Ej: alquiler con muebles incluidos). Finalizado el término del contrato de alquiler, y entregada la propiedad en buen estado, el depósito le debe ser reintegrado en su totalidad. El pago del precio mensual del alquiler por lo general se efectúa por adelantado. Si bien la redacción de los contratos de alquiler en algunos casos suele obedecer a modelos pre-impresos, resulta aconsejable obtener asesoramiento legal al respecto.

Tome todos los recaudos que estime necesarios al momento de pagar el precio del inmueble. Realice la operación en un ambiente suficientemente seguro. Si se traslada con el dinero, hágalo debidamente acompañado y por medios de transporte seguros, etc.

Recuerde que usted está realizando un negocio jurídico con un bien registrable. Procure el asesoramiento legal adecuado.